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“房价不涨5%就是亏”,这话很值得推敲啊

2019-10-01 来源:[db:来源] 点击 --业主评价

最近某个证券研究机构分析指出,当前即使房租收益能达到3%,那么对应持有房屋的成本为5%的资金(房贷)成本和4%的房屋折旧,因此房价如果不上涨或者涨幅很小的话(不超过6%),持有房产就是亏钱。

说实话,这种话券商抛出这种话还是挺“聪明”的,因为我印象里最早在15年前,就有“房价不涨5%等于亏钱”的说法,最近一次集中爆发分别是2017年6月和最近的9月份。而券商这次通过举例子加计算的方式,把涨幅的要求又提高了一个百分点,这个“借鉴”的“擦边球”打的确实有点漂亮。不过对于这个结论我可不敢“苟同”。

1.成本和收益测算不仅草率,而且毫无依据

我没有任何冒犯的意思,不过在我一个普通金融从业人员的心里,证券研究机构就算不是高大上,也不是一个普通人随随便便就可以进、就可以发表观点的地方。我相信不止是我,还有很多人也持有同样的观点。那么审视一下这个研究过程和结论,着实是草率而且毫无依据。

首先来看问题最大的折旧成本。房屋的建设周期和使用年限我不想做过多的讨论,但是最简单的道理大家都是知道的,那就是国内房屋的主要成本不是房子而是地!不是房子二是地!不是房子而是地!这么简单的事情也需要我重复三遍吗?因为大城市的房子(也就是券商提到的上海)脚下的地不仅和户口挂钩,还和周边的配套设置、学区、交通、地理位置挂钩。

所以大城市的商品房也好,二手房也好,为什么一些楼龄明明很老的房子价格确越来越高?还不是因为学区厉害了,交通方便了,地铁通车了,配套犀利了?总归一句话,房子在折旧,但是地段升值了。因此房产的折旧,咱也不求多精细,最少得必须按照“房地分离”的原则来弄吧,因为大城市又不太可能搞新区,地段贬值和折旧的可能性不大。

我虽然没有认真考究过数据,但是在三四线城市单纯建一个商品房每平米的成本的售价可能也就3000元一平米,开发商还有利润拿。那么合理推测一下,在不考虑土地成本的情况下,大城市人工、建设安全的费用贵一点,8000元一平米算打得够高了吧。那么100平米的房子,按照年折旧4%计算,一年的成本是3.2万。而大城市这个面积的房价,少说500万,往上可能有1000万,折旧成本能达到4%?

其次来看问题同样很大的房贷成本。这个数值倒是没有问题,只不过这种东西按照成本来衡量是不是有很多不妥?因为购房,有的人是自有资金,有的人连首付都是偷偷借的的,有的人则是组合贷款,每个人的情况不一样。这种不一样用5%这种一刀切的方法,看起来是作了简化处理,实质上是忽略了房贷的本质。

其实国家和各种大型媒体对于房贷的本质都不知道做了多少次报道了。在不考虑其他因素,按照公司理财的观念或者是国家资产负债表观念来看待,如果购买房屋的目的是取得房价增值收益,那么房贷本质上是一个“加杠杠”的过程。

可能有的朋友不太清楚其中的原理,我举个例子说明一下。假如现在房子首付35%,贷款65%,那么100万的房子首付了35万,贷款65万。如果房价上涨到了150万,不考虑贷款利息的话,地球人都知道这项投资的收益率是(150-100)/35=143%,因为投资人实际上投入的钱就只有35万而已。所以房价只上涨了50%,但是收益率却高达143%,因为中间加了100/35-1=1.86的杠杆。如果房价下跌到了50万,不考虑贷款利息的话,地球人都知道这项投资已经亏的底掉了,因为投资人实际上投入的35万全部打水漂了,尽管房价也只下跌了50%而已。

加上房贷利率后,并不改变房贷作为“杠杆”的本质。退一步说,如果房价上涨5%,那么付掉房贷利息以后,本金部分也有5%的收益。因此把时间从1、2年拉长到10年、20年来看,房贷“杠杆”的本质就更容易理解,因为它起到的是放大收益和亏损的作用,而房贷利息是“加杠杆”的成本,不是持有房屋的成本。

最后是房租收益的问题。这个问题主要体现在数值和逻辑上面。在数值方面,大城市的房租莫说是3%,2-2.5%比较正常,甚至低到1.5%都有可能。

更严重的问题体现在逻辑上,券商的金融从业者,不可能不知道公司理财上股价测算模型中的“股利增长模型”。通俗点说,如果股利保持持续增长,那么股价也必须要增长,因为回报存在递增的关系。举个例子,如果一个10块钱的股票A和B,A股票每年都分红0.5元,B股票第一年分红0.5元,今后分红将每年增长10%,那B股票价格是不是要比A股票高。

或者再抽象一点,一项固定投资,必须要考虑回报有没有增长的空间。那么房租有没有增长空间呢?至少目前来看显然是有的,这一点租过房子的朋友肯定有发言权。在现在这个市场上,在大城市每年涨个200块钱(月房租)实在是太普遍了,我之前租的房子甚至第二年一次就涨了1000(月房租)。

不严谨的逻辑加不严谨的过程,就能推导出乍一看很吓人,但是除了吸引眼球没什么用的结论。

2.每年都能涨5%的东西,你拿一个给我看看?

如果按照不涨5%就亏钱的逻辑,那么全国绝大部分地区的房子都在亏钱。那么合理推出一个推论,大家全部来一起抛售好了?这个推论看起来有多荒谬就能证明“每年不涨5%就亏”这个结论本身有多荒谬。

假设承认不涨5%就亏了,那么普通人听从了券商的宝贵意见,把房子卖了套现,接下来能干啥能每年涨5%?一个人的工资能每年涨5%吗?可能某些能力极强的人可以,但是对于大多数人来说显然不能?买理财产品能每年涨5%吗?对不起,现在利率下行期,收益率缩水是大概率事件,买不到这种产品。一个人的知识每年能涨5%吗?绝大部分人不行。

好吧,我明白了,也许投资贵公司(这个券商)的产品可以。不知道贵公司又是投资什么好品种实现的?股票、贵金属、大宗商品?不过据我所知,好像前一段时间被监管严查的房地产信托应该是有这个收益率的。

3.“房价不涨5%就亏”,这句话有一个前提

上面说了很多(当然主要是调侃),其实作为金融业者,我也知道券商的研究报告肯定会相对的严谨的。只不过“房价不涨5%就亏”这句话,被许多自媒体,甚至一些大V歪曲的引用了。人家券商报告里加了一个很明确的前提:“从投资的角度来看”。

什么叫“从投资的角度来看”。以我一个外人粗略的理解,它至少有两层意思。第一层意思,如果现在手上有资金做投资和理财,那么房产肯定不是投资的最佳选择。这一点我是非常同意。毕竟当前楼市疲软大家有目共睹,国家也持续加大调控力度,严打的就是炒房!所以炒房无异于“火中取栗”,作为投资当然不可取。

第二层意思,房屋除了投资以外,还有很多价值和收益,这就是为什么国家强调“房住不炒”。在只有一套自住房的情况下,根本无惧市场涨跌,因为绝大部分人是需要有自己一套房子打底的,给自己家人和户口一个“容身之所”。

最后给大家一个建议吧,前面的分析也都提到了,房子最重要的其实是下面的地,是下面地的位置和周边的配套。现在刚需上车可以选择的空间很大,在这个方面可以好好考虑一下。

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