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美国住房市场研究

2020-03-17 来源:房不贵房产网 点击 --业主评价

据福布斯房地产3月17日分析:美国单位人口住宅数量增加;住房建筑成本增长超过房价以及房租的增长;房屋空置率均达到历史最低水平。

美国房地产

住房建设在最近两年有所增加,由于前几年的建设不足,我们并未过度建设,但已接近供需平衡。本文分析的是美国总体情况,因为不同区域模式不同,具体的情况也会有所不同。但是,本文的方法为了解本地住房市场提供了模板。尽管许多人对独栋住宅最感兴趣,但必须了解公寓的竞争情况,才能全面了解影响房价的因素。建造房屋的数量与人口增长有关,这个是需要我们重要研究的。如果其他因素改变了,将去年的新建筑与1960年代的新建筑进行比较是没有意义的。而且确实,中间发生了很多变化。有些人将新建筑与总人口进行比较,这是朝正确的方向迈出了一步。但是,住房可持续很长时间。我曾在1800年左右建造的房屋中做客,所以房屋仍然可以持续使用。最好的第一近似方法是查看与人口变化有关的住房。我们每个家庭约有2.5人居住,因此,如果永久居住,每100个新居民中可能需要约40个新住房。实际的历史平均水平是每100个新居民中有56个新住房。

每新增100名居民的新建住宅数量又因为人们对旧住房进行了一定程度的拆除和废弃,所以实际需求新建住宅要高于40套的名义需求,变成了56套。(许多农村地区正在失去人口,尤其是在北部各州,而气候更暖和的城市人口却在增长。尽管休斯敦或迈阿密等大都市人口快速增长,需要更多的住宅,但是那些废弃的农舍无法替代。单位人口的新建筑比例增长也反映了我们生活方式的变化,许多老年人曾经与成年子女住在一起,但现在却住在自己的房屋或公寓中。在过去的两年中,房价上涨和公寓租金上涨传播着房屋供应不足的信号,开发商因此做出了反应,但是房屋的建筑已经超出了新的基本需求。住房成本的增长速度快于总体通胀率,但房屋收益率保持稳定。现有房价较去年上涨5.1%,与最近几年相差无几。住宅租金上涨不到4%,与过去几年持平。

2010-2019年美国住房通胀图。红色为房租增长率,绿色为房价增长率。住房成本上涨是许多地区可开发土地有限以及建筑部门生产率增长缓慢的自然结果。尽管人均制造业产出大幅增加,但人均建筑业产出却没有增长多少。包括公寓和独户房屋的空置数量告知我们房地产市场供需状况。目前空缺数据不完善。例如,所附图表中显示的季度数据与十年一次的人口普查或其他空缺数量不符。但是,随着时间的变化我们可以提供一个大概的估计。现在的出租空置率是自1985年以来的最低水平。可出售房屋,主要是单户住宅的空置率,在2019年春季达到1980年以来的最低水平,此后,增长幅度很小。因此,两个空置率都支持房屋供应紧张的说法。

该图显示了1980-2019年美国住房的空置率,DR根据人口普查局的数据得出。截至撰写本文时,抵押贷款利率已急剧下降。廉价信贷在短期内有助于房地产市场,但从长远来看却无济于事。唯有人口真正推动需求。低利率使家庭能够购买房屋或购买更昂贵的房屋。较低的利率可能会将需求转向单户住宅,而不是公寓,但对住房总需求的影响相对较小。展望2022年,就业增长将继续推动消费者收入的增长,使更多人拥有自己的住房。利率将仍然保持低位。由于发展方面的政治限制或建筑工人的紧张供应,许多人们希望迁入的地区无法增加过多的住房。整个国家的房地产趋势可想而知。

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